Hrať mŕtveho chrobáka sa nevypláca
Hrať mŕtveho chrobáka sa nevypláca
Tak ako môže byť jednoduché prísť k nehnuteľnosti cez hypotekárny úver, tak možno jednoducho prísť o nehnuteľnosť v dražbe.
Dôvodov prečo klienti prestanú splácať úver, môže byť niekoľko od straty zamestnania, dlhodobú práceneschopnosť, úmrtie jedného z partnerov, rozvod až po nezodpovednosť.
Nech už je dôvod nesplácania akýkoľvek, dôležité je aby klient komunikoval s bankou. V čase keď dôjde k omeškaným splátkam, banka klienta kontaktuje rôznou formou telefonicky, písomne, emailom a pod. aby zistila dôvod nesplácania a zároveň vyriešila spolu s klientom situáciu.
Ak klient ale “hrá mŕtveho chrobáka“ nastáva situácia kedy banka úver zosplatní – žiada od klienta vyplatenie celého zostatku úveru. Následne posunie pohľadávku – úverový prípad dražobnej spoločnosti, ktorá preberá komunikáciu s klientom – dlžníkom.
Aj v procese dražby má možnosť dlžník vyplatiť svoju pohľadávku a to až do samotného otvorenia dražby.
Na postup dražby, lehoty a možnosti, ktoré pri dražbe môžu vzniknúť sme sa opýtali konateľa Domu Dražieb, s.r.o. Mgr. Petra Kysuckého.
- Ako postupujete v čase, keď Vám banka zašle zosplatnený úver/pohľadávku?
V prvom rade potrebujeme zabezpečiť znalecký posudok na predmetnú nehnuteľnosť. Zasielame teda vlastníkovi draženej nehnuteľnosti výzvu na umožnenie ohliadky znalca za účelom ohodnotenia predmetu dražby. Samotná ohliadka predmetu dražby znalcom sa v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách môže uskutočniť po 3 týždňoch od zaslania výzvy na umožnenie ohliadky. To znamená, že vlastník predmetu dražby sa o ohliadke dozvie v dostatočnom predstihu.
- Aká je Vaša skúsenosť s prístupom dlžníkov, prípadne vlastníkov nehnuteľností k dražbe?
Prístup dlžníkov resp. vlastníkov dražených nehnuteľností je individuálny. Väčšina dlžníkov/vlastníkov sa „snaží“ nespolupracovať a to najmä tým spôsobom, že nepreberajú zásielky, ktoré súvisia s postupom dražby, nezdvíhajú telefóny, nereagujú na sms-ky. Ďalšia skupina dlžníkov/vlastníkov zasa síce reaguje na telefonáty, po telefóne si s vami dohodnú všetko možné aj nemožné, ale nakoniec žiadny termín alebo prípadnú dohodu nedodržia. Vlastníci dražených nehnuteľností často nevpustia znalca do nehnuteľnosti, pretože sa mylne domnievajú, že tým zamedzia vyhotoveniu znaleckého posudku prípadne dražbe. Mylne preto, lebo zákon o dražbách totiž umožňuje súdnemu znalcovi vyhotoviť znalecký posudok z dostupných údajov o nehnuteľnosti, ktoré má dražobník k dispozícii. Osobitnou kapitolou „spolupráce“ dlžníkov/vlastníkov dražených nehnuteľností je samotné odovzdanie nehnuteľnosti vydražiteľovi 🙂
- Ako sa verejnosť dozvie o dražbe nehnuteľností?
Verejnosť alebo záujemcovia sa môžu o pripravovaných dražbách dozvedieť jednak z obchodného vestníka v sekcii „dražby“, prípadne na stránkach Notárskej komory www.notar.sk , taktiež na veľkých realitných portáloch. Dražobné spoločnosti spravidla mávajú aj svoje webové stránky, na ktorých zverejňujú dražby, ktoré organizujú.
- Ako prebieha samotná dražba?
Pred samotnou dražbou je potrebné zaevidovať účastníkov dražby, prideliť im dražobné čísla, zaúčtovať dražobné zábezpeky. Samotnú dražbu riadi licitátor. Po jeho výzve môžu účastníci robiť podania (ponúkať sumu za predmetnú nehnuteľnosť). Tomu účastníkovi, ktorý urobí najvyššie podanie udelí licitátor príklep a následne ukončí dražbu. Vydražiteľ je povinný do 15 dní doplatiť zostatok vydraženej ceny.
- Čo v prípade ak sa nehnuteľnosť nevydraží?
V prípade neúspešnej dražby, navrhovateľ resp. veriteľ spravidla navrhne opakovanú dražbu. Spolu s ňou navrhne novú vyvolávaciu cenu, ktorá býva väčšinou nižšia ako v prvom kole dražby.
- V prípade ak sa dražená nehnuteľnosť vydraží za sumu, ktorá nepokryje celú dlžnú sumu banky čo sa deje potom?
Ak je suma za nehnuteľnosť nižšia ako samotná výška pohľadávky veriteľ, teda banka zvyšnú sumu vymáha od dlžníka iným spôsobom, napríklad exekúciou.
- Kto znáša náklady spojené s dražbou?
Náklady sa hradia z výťažku dražby v rozsahu povinnosti vlastníka predmetu dražby znášať ich náhradu.
- S akými dôvodmi nesplácania úverov, ktoré viedli k dražbe sa stretávate najčastejšie?
Drvivá väčšina dlžníkov je extrémne zadlžená v bankových ale aj nebankových inštitúciách. U nižšieho % je dôvodom nesplácania úveru strata zamestnania, neúspešné podnikanie, rozvod manželstva.
- Stretli ste sa počas Vašej praxe s neobvyklým prípadom?
J stretol som sa s pár prípadmi, ktoré mi vyrazili dych. Napríklad keď dcéra chcela pomôcť rodičom zachrániť zadlžený dom, zobrala si úver v banke, založila priateľovu nehnuteľnosť a peniaze z úveru poslala rodičom s úmyslom, aby si vyplatili ten zadlžený dom. Rodičia samozrejme nič nevyplatili, peniaze minuli a dom zostal zadlžený a išiel do dražby. A priateľova nehnuteľnosť, ktorú dcéra použila ako zabezpečenie samozrejme tiež.
Nie sú ojedinelé prípady kedy naopak rodičia založia svoju nehnuteľnosť s cieľom pomôcť deťom. Deti prestanú splácať úver a rodičovský dom ide do dražby.
- Určite ste sa stretli s prípadmi, ktoré neboli jednoduché z pohľadu životnej situácie dlžníkov, respektíve vlastníkov. Potrebuje sa človek v tejto práci často odosobniť?
Samozrejme aj keď treba vždy zachovať ľudskosť.
- Zaujíma nás aj druhá stránka dražby a to z pohľadu vydražiteľa. Aké povinnosti vyplývajú z vydraženia nehnuteľnosti pre vydražiteľa? Prípadne s akými rizikami môže rátať?
Vydražiteľ je povinný doplatiť vydraženú sumu do lehoty stanovenej zákonom. Čo sa týka rizika, vydražiteľ musí rátať s tým, že pôvodní vlastníci nie vždy ochotne odovzdajú túto nehnuteľnosť . Ďalej vydražitelia musia rátať s tým, že osoba, ktorá sa cíti dotknutá na svojich právach, môže v lehote 3 mesiacov od konania dražby, podať žalobu o neplatnosť dražby na príslušnom súde.
- Aké by bolo Vaše odporúčanie pre ľudí, ktorí sa dostali do situácie, ktorá by mohla smerovať k neplácaniu záväzku?
Odporúčal by som kontaktovať veriteľa, s cieľom objasniť svoju situáciu a dôvod nesplácania záväzku, prípadne navrhnúť veriteľovi riešenie situácie. V každom prípade neodporúčam “hrať mŕtveho chrobáka“.
